背景・経緯

分離発注と一括発注の違いに関する解説（新しいタブで開きます）が整理するとおり、分離発注は建築主が各専門業者と個別に契約を結ぶ方法、一括発注は設計から施工までを一社に任せる方法である。

分離発注のメリットとして挙げられるのは、中間マージンの削減、直接のやり取りによる品質管理、契約内容の透明性である。

詳細・ポイント

一方でデメリットは明確である。分離発注では、施主自身が工事全体のスケジュール管理、品質管理、原価管理、さらにはトラブル対応まで責任を負う。各業者と個別に請負契約を結ぶため、工事責任の所在が曖昧になる可能性もある。

ここで浮かび上がるのが、管理機能を誰が担うかという問題である。元請の管理機能を省いた分のコストは、何らかの形で誰かが負担しなければならない。

CM方式は、この管理機能を専門家に委ねる形として位置づけられる。マージンをCM費用に置き換えたとも言える。

業界への波及効果

分離発注が有効に機能するのは、発注者に管理能力があるか、それを委託できる体制がある場合に限られる。能力なき分離発注は、コスト削減どころか手戻りと紛争を生む。

住宅規模では施主自身が管理する例もあるが、規模が大きくなるほど専門家の関与が不可欠になる。

実務者のアクション

分離発注を検討する発注者は、工程調整の責任を誰が持つかを最初に決めたい。ここが決まらないまま契約を分けると、現場で誰も全体を見ない状態になる。

各契約の工事範囲の境界（取合い）を明文化することも必須である。境界が曖昧な部分は、必ず「どちらの工事でもない」状態になる。