建ぺい率・容積率 計算ツール
用途地域と指定建ぺい率・指定容積率、敷地面積、前面道路の幅員を入れると、建築基準法第53条・第52条から建築面積と延べ面積の上限を計算します。 防火地域・準防火地域の10分の1加算、角地の10分の1加算、前面道路が12m未満のときの容積率制限、特定道路による幅員の加算にも対応しています。 入力はブラウザ内だけで処理し、サーバーへは送信しません。
建ぺい率の上限
60%
建築面積の上限 120 ㎡
建ぺい率 = 建築面積 ÷ 敷地面積。建築面積は外壁の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です（令2条1項2号）。
容積率の上限
200%
延べ面積の上限 400 ㎡
前面道路による制限（法52条2項）は指定容積率より緩いため、指定値が上限です。
適用した規定
- 法53条1項2号第一種住居地域の指定建ぺい率
- 法52条2項前面道路 6m × 10分の4
建ぺい率の上限はどこで決まるか
建ぺい率の限度は、用途地域ごとに建築基準法第53条第1項が数値を列挙し、その範囲の中で都市計画が指定します。 商業地域だけは第4号で10分の8と固定されていて、ほかの地域のように都市計画で選ぶ余地がありません。
| 地域 | 号 | 限度 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用・第二種低層住居専用・第一種中高層住居専用・第二種中高層住居専用・田園住居・工業専用 | 1号 | 10分の3・4・5・6 |
| 第一種住居・第二種住居・準住居・準工業 | 2号 | 10分の5・6・8 |
| 近隣商業 | 3号 | 10分の6 または 10分の8 |
| 商業 | 4号 | 10分の8（固定） |
| 工業 | 5号 | 10分の5 または 10分の6 |
| 用途地域の指定のない区域 | 6号 | 10分の3〜10分の7のうち特定行政庁が定めるもの |
これに加えて、次のいずれかに該当すると10分の1が加算されます（同条第3項）。両方に該当すれば10分の2です。
- 防火地域内の耐火建築物等（ただし第1項第2号〜第4号で10分の8とされている地域を除く）、または準防火地域内の耐火建築物等・準耐火建築物等（第1号）
- 街区の角にある敷地、またはこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するもの（第2号）
さらに、防火地域内にあって第1項第2号〜第4号で10分の8とされている地域の耐火建築物等は、前各項の規定を適用しません（同条第6項第1号）。 建ぺい率の制限そのものが掛からない状態で、建築面積は敷地面積まで可能になります。ツールで「制限なし」と出るのはこの場合です。
前面道路が12m未満のときの容積率
敷地が接する前面道路の幅員が12m未満のときは、指定容積率と「幅員 × 係数」の小さい方が上限になります（法第52条第2項）。 係数は住居系が10分の4、それ以外が10分の6です。前面道路が2本以上あるときは最も広い幅員を使います。
| 地域 | 号 | 係数 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用・第二種低層住居専用・田園住居 | 1号 | 10分の4 |
| 第一種中高層住居専用・第二種中高層住居専用・第一種住居・第二種住居・準住居 | 2号 | 10分の4（特定行政庁が指定する区域は10分の6） |
| その他（準工業・工業・工業専用・近隣商業・商業・用途地域の指定のない区域など） | 3号 | 10分の6（指定区域は10分の4または10分の8） |
前面道路の幅員が6m以上12m未満で、幅員15m以上の特定道路から70m以内の区間に敷地が接するときは、幅員を加算できます（令第135条の18）。 加算する幅員は Wa =（12 − 前面道路の幅員）×（70 − 延長）÷ 70 です。ツールの「特定道路までの延長」はこの加算だけに使います。
幅員4m未満の道路に面する敷地は、道路の中心線から2m後退した線が道路の境界線とみなされます（法第42条第2項）。後退した部分は敷地面積に入らないため、実際の上限面積はこのツールの値より小さくなります。
計算例
| 前提 | 適用条文 | 計算 | 結果 |
|---|---|---|---|
| 近隣商業地域・指定建ぺい率60%・防火地域内の耐火建築物・敷地300㎡ | 法53条1項3号＋3項1号 | (0.60 + 0.10) × 300 | 建築面積 210㎡ |
| 第一種住居地域・指定60%・準防火地域内の準耐火建築物・角地・敷地240㎡ | 法53条1項2号＋3項1号＋3項2号 | (0.60 + 0.10 + 0.10) × 240 | 建築面積 192㎡ |
| 商業地域（指定は常に80%）・防火地域内の耐火建築物・敷地300㎡ | 法53条1項4号＋6項1号 | 80%の加算はなく、制限そのものを適用しない | 建築面積 300㎡（敷地いっぱい） |
| 商業地域・指定容積率400%・前面道路10m・敷地500㎡ | 法52条1項3号＋2項3号 | 10m × 10分の6 = 300% → 指定400%との小さい方 | 延べ面積 1,500㎡ |
| 準工業地域・指定容積率400%・前面道路6m・敷地600㎡ | 法52条1項2号＋2項3号 | 6m × 10分の6 = 360% | 延べ面積 2,160㎡ |
3行目と4行目が、実務で取り違えやすいところです。商業地域の80%は防火地域内の耐火建築物でも90%になりません（加算の対象外）。 一方で、準工業地域は住居系ではなく「その他」なので、前面道路の係数は10分の6です。
建築面積と延べ面積の測り方
建築面積は、外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です（令第2条第1項第2号）。 軒・ひさし・はね出し縁などが中心線から水平距離1m以上突き出る場合は、その先端から1m後退した線で囲まれた部分で計算します。 1m未満の突き出しは建築面積に入りません。
延べ面積には、一定の部分を算入しない扱いがあります。ただし「全部が不算入」ではなく、上限の割合があります。
| 算入しない部分 | 不算入できる上限 |
|---|---|
| 自動車車庫・誘導車路・操車場所・乗降場 | 各階の床面積の合計 × 5分の1 |
| 専ら防災のための備蓄倉庫 | × 50分の1 |
| 蓄電池（床置きのもの）の設置部分 | × 50分の1 |
| 自家発電設備 | × 100分の1 |
| 貯水槽 | × 100分の1 |
| 宅配ボックス | × 100分の1 |
上限の基数は「同一敷地内の建築物の各階の床面積の合計」です。地階で天井が地盤面から1m以下にある住宅等は別枠で、住宅等の床面積の合計の3分の1まで不算入です（法第52条第3項）。
このツールが扱わないこと
- 条例による上乗せ制限（日影規制、高度地区、地区計画、最低敷地面積など）
- 法第53条第4項・第5項の許可による緩和（壁面線の後退、特定防災街区など）
- 敷地が2以上の用途地域にまたがる場合の按分計算（法第53条第2項・法第52条第7項）。按分後の数値を指定値に入れてください
- 特定行政庁が条例で指定する区域の割合（法第52条第2項各号のかっこ書き）
- 延べ面積の不算入を反映した容積率の再計算。算入・不算入の考え方だけを下の表で示しています
- 実際の建築面積の算定（図面の寸法が必要です）
よくある質問
建ぺい率と容積率は何が違いますか。
建ぺい率は「建築面積 ÷ 敷地面積」で、建物を真上から見たときに敷地を覆う割合です。容積率は「延べ面積 ÷ 敷地面積」で、階数を含めた床面積の合計が敷地の何倍になるかを示します。上限はどちらも都市計画で地域ごとに定められ、建ぺい率は建築基準法第53条第1項、容積率は同法第52条第1項に地域区分ごとの数値が置かれています。
商業地域で建ぺい率80%の土地に耐火建築物を建てると、100%まで建てられますか。
いいえ。防火地域内の耐火建築物等に認める10分の1の加算（法第53条第3項第1号）には、かっこ書きで「第1項第2号から第4号までの規定により建ぺい率の限度が10分の8とされている地域を除く」とあります。商業地域は第1項第4号で常に10分の8、近隣商業地域で10分の8を指定した場合も第3号で10分の8ですから、この加算は掛かりません。さらに防火地域内の耐火建築物等は、この除外の対象地域では建ぺい率の制限そのものが適用されません（同条第6項第1号）。つまり80%という数字に縛られず、建築面積は敷地面積まで可能という扱いになります。高さ制限や日影など他の規定は別途かかります。
角地だと建ぺい率が10%緩和されるのはどんな場合ですか。
「街区の角にある敷地又はこれに準ずる敷地で特定行政庁が指定するもの」に該当する場合です（法第53条第3項第2号）。1つの角につき10分の1が加算され、防火地域・準防火地域による加算と重なるときは合計10分の2まで加算されます。実際に角地として指定されているかは、自治体の条例・都市計画と特定行政庁の指定状況で決まるため、個別の敷地では確認が必要です。
前面道路が12m未満だと、容積率はどうなりますか。
容積率は「前面道路の幅員(m) × 地域区分ごとの係数」と、指定容積率の小さい方が上限になります（法第52条第2項）。係数は住居系（第一種低層住居専用・第二種低層住居専用・田園住居・第一種中高層住居専用・第二種中高層住居専用・第一種住居・第二種住居・準住居）が10分の4、それ以外（準工業・工業・工業専用・近隣商業・商業など）が10分の6です。前面道路が2本以上あるときは最も広い幅員を使います。
特定道路による幅員の加算とは何ですか。
前面道路の幅員が6m以上12m未満で、幅員15m以上の道路（特定道路）から70m以内の区間に敷地が接するとき、前面道路の幅員に加算して容積率を計算できる制度です（建築基準法施行令第135条の18）。加算する幅員は Wa =（12 − 前面道路の幅員）×（70 − 特定道路までの延長）÷ 70 で求めます。延長が70mを超える場合や前面道路が6m未満の場合は加算されません。
建築面積はどこで測りますか。
外壁又はこれに代わる柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積です（令第2条第1項第2号）。ただし軒・ひさし・はね出し縁などが中心線から水平距離1m以上突き出る場合は、その先端から1m後退した線で囲まれた部分で計算します。このツールは敷地面積と建ぺい率から上限だけを出すので、実際の建築面積は図面で測ってください。
地階の住宅や駐車場は容積率に入りますか。
条件を満たせば延べ面積に算入されません。地階で天井が地盤面から1m以下にある住宅・老人ホーム等の用途部分は算入せず、その不算入は住宅等の床面積の合計の3分の1までです（法第52条第3項）。共同住宅の共用廊下・階段や昇降機の昇降路、機械室なども算入しない扱いがあります（同条第6項）。自動車車庫・備蓄倉庫・蓄電池・自家発電設備・貯水槽・宅配ボックスの用に供する部分も算入されませんが、各階の床面積の合計に対する割合の上限があります（令第2条第1項第4号・第3項）。上限を超える部分は算入されます。
敷地が2つの用途地域にまたがるときはどう計算しますか。
建ぺい率・容積率とも、それぞれの地域の限度に、その地域に入る部分の面積が敷地全体に占める割合を掛けて合計します（法第53条第2項、法第52条第7項）。たとえば400㎡の敷地のうち300㎡が第一種住居地域（指定60%）、100㎡が近隣商業地域（指定80%）なら、0.60×300/400 + 0.80×100/400 = 0.65 で65%です。このツールは1つの地域を選ぶ前提なので、またがる敷地は按分後の数値を「指定建ぺい率」「指定容積率」に入れてください。
根拠条文
- 建築基準法 第52条（容積率）・第53条（建ぺい率）e-Gov 法令検索
- 建築基準法施行令 第2条第1項第2号・第4号、同条第3項、第135条の18e-Gov 法令検索
条文は e-Gov 法令検索の本文（2026年11月8日取得、建築基準法は2026年5月27日施行版、施行令は2026年11月1日施行版）で確認しました。 法令と都市計画は改正・変更されます。実際の設計・確認申請では、最新の法令、自治体の条例・都市計画、特定行政庁の取扱いを確認してください。このツールの結果は法的な判断を示すものではありません。